Corriere della sera
di Fabio Savelli
Il giorno della riforma del condominio è finalmente arrivato. Dopo anni di attesa, il 18 giugno entra in vigore la legge °220 dell’11/12/2012 che rivoluziona il modo di vivere in coabitazione.
Dal numero limite di condomini previsti affinché sia valida un’assemblea, alle nuova disciplina relativa alle parti in comune (con le nuove maggioranze previste per cambiare destinazione), per finire ai quorum richiesti per l’installazione di pannelli solari, sono molte le novità previste dal legislatore che cambieranno il modo di co-abitare.Il Corriere della Sera ha realizzato un libro articolato in 100 domande e risposte dal titolo La riforma del condominio (in edicola, con 4.90 euro e il prezzo del quotidiano). Qui – a uso e consumo del lettore – un’anticipazione di cosa cambierà, tentando una prima sintesi organica delle modifiche previste dalla legge. Eccone alcune: dai 7 compiti per l’amministratore, alle nuove regole in tema di barriere architettoniche. E tanto altro ancora….
di Germano Palmieri
Il D-Day del condominio è alle porte. Fatte le dovute proporzioni, definire storico questo evento, non è poi così improprio, trattandosi di un cambiamento annunciato da decenni, portato all’attenzione di diversi Parlamenti, ma mai diventato legge. Finora. Non è da escludere che alcune norme possano a breve essere sottoposte a un restyling: perché equivoche (per esempio quella sui diversi quorum richiesti per l’installazione di pannelli solari), o perché penalizzanti (come quella sull’obbligatorietà del fondo speciale per innovazioni e opere di manutenzione straordinaria).
Assemblea
E’ previsto un limite al numero di condomini che possono essere rappresentati in assemblea da una stessa persona?
Sì, se i condomini sono più di 20 il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale, ossia 200 millesimi. Non sono invece state introdotte limitazioni in ordine alla qualità della persona che può fungere da delegato: ci si potrà quindi far rappresentare da un parente, da un amico, o, se si vuole andare in guerra, da un avvocato.
Amministratore
L’amministratore può rappresentare, come delegato, uno o più condomini in assemblea?
La riforma è intervenuta a porre fine all’annoso problema del conflitto d’interessi. Il provvedimento stabilisce infatti che all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a «qualunque» assemblea.
Quando e da chi può essere revocato l’amministratore?
L’amministratore può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea dei condomini. La riforma precisa che la revoca può essere disposta con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi (sia in prima che in seconda convocazione), oppure con le modalità eventualmente previste dal regolamento. L’amministratore può essere revocato anche dal Tribunale, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione annuale (prima era richiesto il mancato rendiconto per 2 anni) o se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La precedente normativa non prevedeva ipotesi di «gravi irregolarità».
Ora esiste un elenco preciso. Sono considerate tali: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; La mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea; la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale; l’inottemperanza agli obblighi previsti di tenuta dei registri condominiali e la mancata consegna, al condomino che ne faccia richiesta, dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle liti in corso.
Parti comuni
Quale maggioranza e quali formalità occorrono per cambiare destinazione a una parte comune?
Per deliberare il cambio di destinazione di una parte comune serve il voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno i 4/5 del valore dell’edificio (almeno 800 millesimi). La precedente normativa non parlava esplicitamente di cambio di destinazione, per il quale la giurisprudenza richiedeva l’unanimità.
Vanno però rispettate precise procedure. La convocazione dell’assemblea che deve deliberare in merito deve rimanere affissa per non meno di 30 giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno 20 giorni prima della data di convocazione. La convocazione, inoltre, deve indicare, pena nullità, le parti comuni oggetto della modifica e la nuova destinazione d’uso.
Gino Pagliuca
Condominio, 7 compiti per l'amministratore
Corriere della sera
Ecco le nuove regole: che cosa deve fare per rendiconti, fornitori, portieri e casi di morosità

Sembra una conseguenza inevitabile delle riforme: gli utenti finiscono per spendere di più. Una regola a cui non sfugge nemmeno la modifica delle vecchissime norme sul condominio. Una voce di spesa che appare destinata ad aumentare è quella per l'amministratore. Il progetto di dare vita a un albo professionale è stato abbandonato, ma le responsabilità di chi gestisce un edificio sono tali da tagliar fuori i dopolavoristi. Tra vecchie norme non abrogate e nuove prescrizioni emergono sette compiti dell'amministratore.
1) eseguire le delibere dell'assemblea, convocarla annualmente per il rendiconto e curare l'osservanza del regolamento di condominio, irrogando le sanzioni a chi lo viola;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti alla manutenzione, perseguendo in tempi stretti i comportamenti, sempre più diffusi, dei condòmini morosi;
4) eseguire gli adempimenti fiscali per pagare dipendenti (il custode) e fornitori;
5) curare la tenuta dei registri condominiali e conservare tutta la documentazione sulla gestione
6) fornire l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso
7) redigere il rendiconto annuale di gestione e convocare l'assemblea per l'approvazione entro 180 giorni.
Considerando il cumulo di incombenze la riforma ha introdotto la possibilità di nominare una società e non una persona fisica. A una società costituita ad hoc per la nuova legge, Manager Immobiliari, è dovuto il sondaggio sulla conoscenza della riforma che presentiamo in questa pagina.
Gino Pagliuca2 giugno 2013 (modifica il 4 giugno 2013)
Come cambia il numero legale per le riunioni
Corriere della sera
Quote per l’assemblea

Con le nuove regole l’assemblea è validamente costituita in seconda convocazione solo se sono presenti almeno un terzo dei condòmini con almeno un terzo dei millesimi; prima per la seconda convocazione non era previsto nessuna forma di numero legale per la validità, bastava che le delibere avessero le maggioranze di legge.
Il cambio della norma ha grande importanza nei condomini di piccola entità dove a fronte di poche unità immobiliari c’è una concentrazione di millesimi in capo a uno o due condomini. Senza il “quorum costitutivo” in pratica potevano fare quello che volevano perlomeno sulle delibere ordinarie (come ad esempio la nomina dell’amministratore o l’approvazione dei bilanci preventivi o consuntivi).
Con la riforma del condominio in capo all’assemblea sono rimesse più responsabilità rispetto al vecchio ordinamento. Non solo; la partecipazione diretta all’assemblea è destinata a diventare più importante perché non si potranno più dare delega all’amministratore e comunque una persona (condòmino o meno) non potrà raccogliere deleghe che rappresentino oltre 200 millesimi od oltre un quinto.
Gino Pagliuca30 maggio 2013 | 10:42
Barriere architettoniche, la soglia del 50%
Corriere della sera
L’approvazione dell’abbattimento delle barriere richiede 500 millesimi

È uno degli aspetti destinati a far più discutere perché l’approvazione diventa più difficile. Si tratta dell’abbattimento delle barriere architettoniche. Con le nuove norme richiede 500 millesimi e metà degli intervenuti; prima bastava un terzo del condominio e un terzo dei millesimi. Non vengono toccate le altro norme. L’eliminazione può essere anche decisa in favore di un inquilino dello stabile.
Se l’assemblea non decide, la persona interessata o un suo rappresentante può chiedere l’installazione a proprie spese di una struttura facilmente amovibile, che non leda il decoro architettonico dello stabile né il diritto dei singoli condòmini. Un caso che si presenta spesso è quello dell’installazione di un montascale. Se l’assemblea ne delibera a maggioranza l’installazione divide per millesimi di proprietà le spese di acquisto e manutenzione e l’uso sarà libero a tutti: se a pagare è solo l’interessato potrà fruire egli solo del montascale e ne paga le spese; se l’invalido trasloca l’assemblea può decidere se disinstallarlo o assumersi l’onere della manutenzione rendendolo disponibili a tutti.
Gino Pagliuca30 maggio 2013 | 10:47
La rivoluzione dei voti in condominio. Debuttano le maggioranze variabili
Corriere della seraSeconda convocazione valida solo con un terzo dei voti

Le maggioranze variabili erano una delle soluzioni prospettate per risolvere la crisi aperta dopo le elezioni. In condominio ci sono da sempre e anzi la riforma che entrerà in vigore il prossimo 18 giugno ne ha aggiunte. Nella tabella di questa pagina, che presenta alcuni dei casi più comuni di delibera, vediamo quali sono i quorum necessari perché il voto sia valido.
La riforma mantiene la vecchia distinzione tra assemblea in prima e in seconda convocazione, e anche il criterio della doppia maggioranza, delle quote millesimali di proprietà e dei condòmini, ma introduce una novità molto importante: perché l'assemblea sia valida anche in seconda convocazione è necessaria la presenza di almeno un terzo degli aventi diritto al voto. In seconda convocazione la riforma prevede cinque maggioranze:
1) intervenuti in assemblea e un terzo dei millesimi; si applica a tutte le delibere che riguardano lo svolgimento ordinario della vita in condominio, l'approvazione del preventivo e del consuntivo;
2) maggioranza qualificata di 500 millesimi; si applica anche a operazioni, come l'abbattimento delle barriere architettoniche o l'installazione della parabola centralizzata, per le quali prima bastava un terzo dei millesimi;
3) una maggioranza che potremmo definire qualificata e rafforzata, perché richiede due terzi dei millesimi: si applica alle innovazioni ed era già prevista dalla vecchia legge;
4) maggioranza speciale dei quattro quinti dei condòmini e dei millesimi: è una novità e si applica a tutti i casi in cui si voglia mutare la destinazione di una parte comune. La convocazione dell'assemblea ha regole speciali, la differenza con la nuova versione a prima vista non appare chiara e sicuramente farà aprire un altro contenzioso;
5) per alcuni casi rimane l'unanimità condominiale: ad esempio se si tratta di vendere una porzione di stabile come la guardiola della portineria.
Gino Pagliuca30 maggio 2013 | 11:53
Dalle spese straordinarie agli animali. Come cambia il modo di vivere insieme
Corriere della sera
Tutto quello che c’è da sapere
Un manuale in cento domande e cento risposte con tutte le novità in arrivo (4,90 euro). Un «navigatore» utile per non farsi cogliere impreparati.Spese straordinarie L’obbligo d’introdurre un sistema di termoregolazione e contabilizzazione del calore rientra nella manutenzione straordinaria anche se imposto dalla legge? Serve quindi la costituzione di un fondo spese? Il fatto che un intervento sia reso obbligatorio per legge non lo trasforma da straordinario in ordinario. L’adozione di un sistema di termoregolazione e contabilizzazione del calore è intervento di manutenzione straordinaria e in quanto tale richiede la costituzione del fondo previsto dal primo comma, n. 4), dell’articolo 1135 del Codice civile.
L’introduzione dell’obbligatorietà del fondo speciale per innovazioni e opere di manutenzione straordinaria, d’importo pari all’ammontare dei lavori, se da un lato agevolerà l’amministratore, non più costretto a rincorrere i condomini morosi con defatiganti solleciti di pagamento e costose azioni giudiziarie, dall’altro indurrà l’assemblea a pensarci bene prima di deliberare interventi di un certo peso, ponendo così un ulteriore freno al comparto edilizio già in grosse difficoltà. Al punto che da più parti si chiede un intervento del legislatore volto a mitigare il rigore di questa norma.
Barriere
Sono cambiate le maggioranze necessarie per abbattere le barriere architettoniche? La riforma ha inspiegabilmente innalzato il quorum previsto dal 1° comma dell’articolo 2 della legge 9/1/1989, n. 13, che, per le innovazioni volte all’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, prevedeva, in seconda convocazione, il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 334 millesimi. L’avere introdotto un quorum pari alla maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi, non fa che penalizzare ulteriormente chi è costretto a fare quotidianamente i conti con una condizione disagiata. In compenso la giurisprudenza è propensa a consentire l’installazione di un ascensore che avvenga per favorire un disabile o un anziano, ancorché comporti alterazione del decoro architettonico.
Animali Sarà più facile tenere animali in condominio? All’insegna del «vietato vietare», i regolamenti del condominio apprestati dopo l’entrata in vigore della riforma non potranno impedire ai condomini di detenere o possedere animali domestici. Il divieto riguarda solo i regolamenti approvati dopo l’entrata in vigore della riforma; l’articolo 11 delle Disposizioni sulla legge in generale stabilisce infatti che la legge non ha effetto retroattivo.
Riscaldamento
A quali condizioni è possibile rinunciare all’impianto centralizzato di riscaldamento? Il condomino può distaccare la propria unità immobiliare dall’impianto centralizzato di riscaldamento a condizione che dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Non rientrano fra gli squilibri termici idonei a questo fine - ha precisato la Cassazione con sentenza n. 11857 del 27/5/2011 - le riduzioni di temperatura assimilabili a quelle che potrebbero verificarsi nelle unità immobiliari prossime all’appartamento distaccato a causa del non uso dell’impianto da parte del proprietario.
Il rinunciante rimane comunque tenuto a contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Il condomino può invece esimersi dal contribuire alle spese d’uso (come quelle per l’acquisto del combustibile). Se, invece, il distacco determina uno squilibrio termico eliminabile solo attraverso un aggravio dei costi a carico dei condomini che continuano a servirsi dell’impianto, occorre il loro consenso. La preesistente normativa non prevedeva che un condomino potesse rinunciare all’impianto centralizzato; di fatto, però, questa eventualità era ammessa dalla giurisprudenza, alle stesse condizioni previste dalla riforma.
Conto corrente
Cosa accade se l’amministratore non apre un conto corrente condominiale? Se l’amministratore non apre o non utilizza il conto corrente condominiale, anche un solo condomino può chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, il condomino può rivolgersi al giudice e, in caso di accoglimento della domanda, può rivalersi, per le spese legali, nei confronti del condominio, che a sua volta potrà rifarsi nei confronti dell’amministratore revocato.
La riforma prevede che ciascun condomino possa, per il tramite dell’amministratore, chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica del conto corrente condominiale. Liti Per difendersi davanti al giudice il condomino necessita sempre dell’assistenza di un avvocato? No, davanti al giudice di pace il condomino può stare in giudizio senza l’assistenza di un avvocato, ma a condizione che il valore della controversia non superi i 1.100 euro. Il giudice, tuttavia, in considerazione della natura e dell’entità della causa, può autorizzare la parte a stare comunque in giudizio personalmente.
Germano Palmieri17 giugno 2013 | 14:21